近两年，从次新房到老旧小区，从中小物业到百强企业，住宅项目物业撤场案例显著增多。“业主拒缴物业费”“低收缴率”成为众口一词的直接原因，但真相又是什么？为何行业拒缴物业费的情况越来越严重？为此，我们系统盘点近两年的撤场案例，尝试拨开表层迷雾，揭秘物业撤场的深层症结，探寻中国式物业困局的破局之道。

住宅项目历来具有高留存率与高续约率的特点，但近两年项目退场案例屡见不鲜。其中，“被迫离场”多因业主要求降费或服务质量不达标等因素引发；而“主动撤场”则直接源于收缴率持续低迷、项目入不敷出，物业企业为及时止损不得不选择退出。2025年，百强企业项目留存率为95.69%，同比下降1.12个百分点，项目留存率持续下降。

为探究住宅撤场现象的深层原因，中指研究院对公开披露的撤场案例进行了系统分析。在2025年初至2026年3月底期间，累计监测到212个住宅撤场项目，并基于多个维度总结了撤场特征。

从地域分布上看，苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州、徐州等城市住宅撤场案例较多，总计占全部监测样本的65%左右，且不同城市的退场成因与项目情况存在分化。为何上述城市住宅撤场案例的集中爆发？主要是地方限价政策导致的降费潮、新房交付高峰遗留的问题隐患以及部分城市业主维权意识较强等因素共同作用的结果。

从退场企业的分布上看，百强企业主动撤场的案例显著增多。据统计，百强企业主动退场案例超80个，占比约38%，绿城服务、中海物业、滨江服务等多家百强企业均出现主动撤场的情况。表明在存量市场竞争加剧、人工成本持续攀升、收缴率持续下滑的背景下，行业盈利压力正从中小物业向头部企业传导，部分低效或亏损的住宅项目已难以维持。物业企业正通过主动撤场实现止损与资源优化。

从撤场项目的特征上看，次新房项目撤场现象集中爆发。据统计，楼龄在5年以内的次新房项目占比达到35%。过去次新项目因设备新、运维成本低、物业费定价高而备受物业企业青睐。但当前新交付项目普遍面临高空置率、低收缴率的困境，导致新项目尚未稳定运营便陷入亏损。

整体来看，主动撤场的物业项目数量显著上升，已成为撤场案例中的主流。其覆盖范围既包括交付不久却因成本倒挂、入住率低而陷入运营困境的次新项目，也包括服务周期长、历史欠费多、收缴率长期处于低位的老旧小区。在此背景下，“主动退出”看似是企业自主决策，实则是在盈亏失衡与缺乏调价空间的双重压力下，被迫选择的一条止损路径。