近期，克而瑞物管隆重发布2026中国物业服务企业综合实力研究成果，同期揭晓2026中国物业服务企业综合实力500强榜单。

行业规模增长放缓，增速连续四年下行。2025 年，物业行业规模增长进入深度存量时代，500 强物企在管面积增速连续 4 年下降，从 2021 年 10.4% 大幅回落至 2025 年4.2%；同期百强物企、上市物企在管面积增速同步下滑，受主动退盘影响，上市物企增速降幅大于百强、百强大于 500 强，行业从“追求规模扩张” 转向“聚焦质量提升”。

从整体数据来看，2025年房地产开发企业竣工面积仅6.0亿平方米，同比下降 18.2%，关联房企新增交付持续缩水，一定程度切断物企规模增长的源头。在此背景下，物企普遍开启“提质去劣”策略，主动退出低毛利、低回款、低效益的亏损项目，2025年行业至少5家企业退出面积超千万平方米，最大退出面积突破 6000万平方米，主动优化项目结构成为头部物企共识。

第三方占比基本稳定，收并购维持审慎态势。2025 年，500 强、百强、上市物企第三方在管面积占比分别为52.0%、56.6%、63.0%，较 2024 年分别下降 0.5、0.6、0.8 个百分点，整体保持稳定。其中上市物企因过往并购项目集中退出，占比降幅最为明显，行业第三方拓展回归理性，不再盲目追求规模溢价。

收并购市场持续保持审慎，2025年上市物企仅披露并购交易23笔，总交易金额 36.9亿元，交易数量与金额均维持低位。行业收并购逻辑从“规模并购”转向“资源互补”，聚焦环卫、再生资源、专业设施管理等细分领域，大规模跨界并购基本不再出现。

住宅与非住双低速增长，非住占比稳定 41.9%，学校、医院增速领跑。2025 年，500 强物企住宅、非住在管面积分别达116.6 亿平方米、84.2 亿平方米，增速分别降至 4.8%、3.3%，增速降幅较上年收窄，行业进入平稳增长区间。非住业态在管面积占比连续多年稳定在41.9%，尽管物企持续加大非住拓展力度，但受限于公建回款、商业空置、产业园竞争等因素，占比提升难度加大。

非住细分业态中，学校、医院业态保持高增长，2025年增速分别达6.7%、7.9%，超非住平均水平。从布局覆盖率来看，百强物企中超75%已布局医院业态、超90%进入学校业态；500强物企中，布局学校、医院的企业占比分别超55%、45%，医疗、教育成为非住赛道核心增长点。

营收增速稳中趋缓，物企表现显著优于房企。2025 年，500 强、百强、上市物企营收增速分别为3.5%、3.8%、4.2%，500 强、百强增速降幅较 2024 年收窄 0.2、0.1 个百分点，上市物企增速与上年持平，行业营收增长进入“低速但稳健” 区间。

对比房企来看，2025年500强房企营收增速为-9.9%，连续4年负增长；而物企营收、利润均保持韧性，抗风险能力与经营稳定性显著优于房企，彻底摆脱“地产附属”标签，成为独立的民生服务与城市服务赛道。

基础服务占比持续提升，增值服务持续收缩。行业“回归服务本质” 共识进一步强化，2025 年 500 强物企基础物业服务收入占比连续 4 年提升，从 2020 年 74.9% 提升至 2025 年76.7%，基础服务成为营收核心支柱与稳定器。

增值服务板块持续调整收缩：社区增值服务连续两年负增长，2025年降幅扩大至5.1%，收入占比降至 8.6%；非业主增值服务连续三年下滑，2025年降幅达11.8%，收入占比仅 5.2%。社区增值细分领域中，仅社区电商、家政服务保持小幅增长，房屋经纪、美居装修、空间运营等业务均大幅下滑，行业彻底告别“增值服务高增长”幻想。

盈利能力：毛利润降幅收窄，净利润由降转升，基础服务贡献近7成毛利

毛利润连续两年下降，净利润触底反弹。2025 年，500 强、百强、上市物企毛利润连续两年下降，但降幅全面收窄，增速分别为 -2.4%、-1.7%、-1.6%，较 2024 年提升 0.4、0.7、0.8 个百分点，行业盈利下滑趋势得到遏制。

净利润层面迎来重大转机，500强、百强、上市物企净利润由降转升，增速分别达 1.8%、5.8%、10.3%，上市物企反弹最为显著。主要原因在于资产减值压力减小、低效项目退出、成本精益管控见效，行业盈利触底回升。

基础服务毛利占比持续提升，成为盈利核心支柱。2025年，500强物企基础物业服务毛利占比连续四年提升，达到69.7%，接近七成毛利由基础服务贡献，社区增值、非业主增值毛利占比持续压缩。在增值服务盈利下滑、市场竞争加剧的背景下，基础服务成为物企最稳定、最可靠的利润来源，“守好基本盘”成为行业盈利核心策略。

毛利率、净利率持续下滑，仍显著优于房企。2025年，500强、百强、上市物企毛利率分别降至15.9%、17.7%、17.9%，连续四年下降；净利率分别降至5.8%、4.8%、4.8%，接近历史低点。其中社区增值服务毛利率下滑最为明显，2025年降至23.7%，同比下降 3.7个百分点，基础服务、非业主增值毛利率保持相对稳定。

对比房企，2025年500强房企净利率仅1.7%，连续五年下滑，部分房企陷入亏损；物企尽管盈利承压，但毛利率、净利率仍大幅领先房企，盈利韧性凸显。

人均在管面积、人均营收双提升，降本增效见效。为应对人工成本持续上涨压力，物企陆续推行“人机替代、数字化提效”策略，2025年经营效率显著提升：500强物企人均在管面积达 6935㎡/人，上市物企达 8855.3㎡/人，连续多年增长；500强物企人均营收达 21.3万元/人，上市物企达 27.9万元/人，人均产出持续提高。

单位面积营收、人均净利润分化，效益提升仍存挑战。尽管人均效能提升，但单位面积营收持续下滑，2025年500强物企单位面积营收降至30.7元/㎡，上市物企降至 31.9元/㎡，低价竞标、物业费限价、收缴率下滑导致单位面积效益下降。

人均净利润迎来好转，500强物企人均净利润 1.27万元/人，上市物企 1.34万元/人，由降转升。