过去很长一段时间，老旧小区在物业公司眼里都不是一门好生意。

楼栋分散、出入口多、公共空间少、历史欠账重，收费标准还低。有的小区每平方米物业费只有几毛钱，甚至长期靠社区托底、单位代管、居民自治维持基本运转。保洁能不能天天做、门岗有没有人、楼道灯坏了谁来修，很多时候都要靠社区干部协调。

但这几年，情况开始变了。

随着老旧小区改造进入深水区，问题已经从“改不改”转向“改完以后谁来管、怎么长期管”。

国务院办公厅早在2020年就提出，老旧小区改造要“建管并重”，完善长效管理机制；国家发改委、住建部2021年也明确提出，改造完成后有条件的小区可通过市场化方式选择专业物业公司接管，并统筹公共设施经营收益等业主共有收入，保障后续管养资金。

到2025年，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、涉及499万户，完成投资1332亿元。旧改本身已经形成一轮巨大的城市存量更新，接下来更大的命题，是把这些小区从“工程项目”变成“可持续运营项目”。

头部物业公司已经闻到了变化。

1.头部物企开始下场，打法不再是单个小区接管

最典型的案例之一，是上海杨浦区定海路街道的“团购物业”。

定海路街道有大量2000年前建成的小区，部分小区长期依赖托管物业。单个小区面积小、收费低、管理难，市场化物业公司很难算过账。于是街道把12个位置相近、问题典型的“老、小、散”小区整合成一个总面积约11.2万平方米的物业服务综合体，统一招标，把过去的“分散零单”变成“规模订单”。

这套模式里，保利物业成为重要参与方。公开报道显示，相关小区原有物业费低至0.18元/平方米·月，后来通过居民座谈、成本测算、服务对比，把物业费调整为0.6元或0.8元/平方米·月。保利物业于2025年12月1日正式入驻，服务路径包括网格化、专业化、智能化，以及定期居民恳谈、社区文化活动等。

这个案例值得关注的地方，不在于“涨了物业费”，而在于它把物业公司的进入条件重新设计了一遍。过去是一个小区一个账本，账算不平就没人愿意来；现在是若干小区一起打包，固定人员、维修力量、物料采购、后台系统都能共用，物业公司才有机会把服务做稳。

绿城服务在杭州翠苑一区的实践，则代表另一种路径。

翠苑一区是杭州有代表性的老旧小区改造和未来社区创建项目。公开报道显示，绿城生活服务集团进驻后，一支近40人的团队逐步接手原先由社区、街道负责的绿化管理、公共设施维护等事项。当地相关人士解释，绿城愿意进驻老旧小区，关键在于“街道所有小区物业都将由绿城接手”，维修、绿化等人员可以统筹调配，从而摊薄成本；同时，绿城还会逐步接管社区养老、托幼中心等，导入自身资源，形成新的收益来源。

这说明，老旧小区物业管理不能只盯着门岗、保洁、维修三件事。真正能跑通的模式，往往要把基础物业、公共空间运营、养老托育、便民服务、数字化平台放在一个框架里考虑。绿城服务官方也提到，其旗下善治探索“大物业统管”模式，推动老旧小区物业从小区内部管理，延伸到街区尺度的统筹服务。

碧桂园服务在天津军粮城的“城市大物业”实践，则更强调片区运营和数字化调度。

公开资料显示，军粮城项目覆盖8个住宅园区、7条商业街、市政道路等多种业态，总户数超过15000户。碧桂园服务提出“成片管理规模化、街区作业机械化、网格管理集约化、社区服务数字化、生活服务平台化、社区资源增值化”等举措，把社区服务放到更大的城市空间里组织。

武汉市住房保障和房屋管理局公开答复中提到，江汉区由金融街集团与深圳市万物云城空间运营管理有限公司共同投资设立江汉城市资源经营管理有限公司，将辖区街道的老旧小区统一交由专业主体提供服务，打造“街区+社区+小区”的全域治理模式。

此外，长沙雨花区的“共享物业”也很有参考价值。侯家塘街道梓园社区与周边社区联合引入物业公司，为多个老旧居民楼提供统一服务。当地的总结很直白：连片打包以后，运营成本降低，小区大小事有人兜底，物业公司还能拿出部分盈利注入公共设施维护账户。

这些案例指向同一个变化：老旧小区物业不再按“一个小区一个项目”来设计，而是按“一个片区一个运营单元”来重组。