老旧小区物业服务短板、收费标准过低、运营难持续，是全国城市基层治理普遍难题。上海杨浦区定海路街道12个老小散小区创新推出“团购物业”连片托管模式，以组团规模化招标引入保利物业，将小区物业费从0.18元/㎡调整至0.8元/㎡，成为上海大规模连片小区物业改造标杆案例，为同类老旧小区提质增效提供可复制实操路径。

本次纳入统一管理的12个小区基础条件薄弱，改造前10个小区仅0.18元/㎡超低物业费，仅能覆盖零星保洁与应急维修，1个小区自治收费0.5元/㎡，1个小区零物业费。长期低成本运营直接引发服务恶性循环：楼道杂物堆积、公共绿地私种蔬菜、管网频繁堵塞、安保缺位，居住环境持续恶化；服务体验差进一步降低业主缴费意愿，中小型物业因收支失衡接连撤场，形成“低收费—差服务—拒缴费”闭环。

行业成本逻辑决定单一老旧小区难以自持运营。据项目咨询机构测算，3万㎡小型小区固定门岗4人，月度人力成本1.6万元，同等安保配置适配6万㎡小区，分摊成本直接减半。零散老旧小区体量小、分布分散、营收微薄，市场化物业普遍不愿承接，规模化连片整合成为破局核心抓手。定海路街道以党建为引领，统筹12个分散小区组团打包统一招标，通过人员、设备、物料集中调配摊薄运营成本，契合上海物业区域化规模化治理政策导向。

项目前期推出两套收费评估方案，片区单独管理均价高达3.24元/㎡，全片区一体化统筹模式下有门岗小区2.52元/㎡、无门岗0.94元/㎡，均远超居民承受范围。街道、居委会结合居民收入、居住现状反复协商，最终落地阶梯定价：配套门岗小区0.8元/㎡，无门岗小区0.6元/㎡。相较原先0.18元，涨幅达3-4倍，居民初期抵触情绪强烈。

为打消业主涨价顾虑，社区开展长达半年沟通工作，分层召开居民座谈会、上门入户宣讲，联合楼组长、热心业主逐层传递成本明细，算清服务账、成本账、长期居住价值账。老旧房屋户型偏小，每户全年物业费增加仅两三百元，月均新增支出不足三十元，对比三十余年未调整的物业费标准与持续贬值的服务质量，多数居民逐步理解调价必要性，业主大会顺利通过方案。

2025年末央企保利物业中标进场，即便0.8元标准仍未覆盖完整运营成本，企业承接项目存在三重长远布局考量：该项目为上海首例连片团购物业样板，具备行业示范效应；依托片区高端商住项目营收补贴老旧小区运营缺口；依托连片社区载体布局养老、便民增值服务，打造“物业+”长效经营模式。

物业入驻后落地多项直观改造：全域深度开荒清理楼道堆物、全域管网疏通维修、持证保安24小时值守定时巡逻，小区环境与安全保障显著升级，业主普遍认可调价价值。目前已有多地街道前往实地考察学习该模式。

团购物业模式不可直接照搬，需结合小区规模、人口结构、配套设施定制落地方案。当下多地推进党建引领社区治理，老旧小区仅依靠基础物业费难以维持高品质服务，连片规模化托管、适度合理调价叠加社区增值服务，将是未来老旧小区物业服务可持续发展主流方向。