2026年前三季度，物业服务行业定位从房地产的附属配套跃升为关乎民生福祉、资产价值与社会治理的关键性服务业：一方面，“物业服务质量提升行动”被写入政府工作报告、《“十五五”规划纲要》及服务业高质量发展部署，行业在国家战略层面的定位得到进一步确认；另一方面，《物业管理条例》修订提上立法日程、公积金、公共收益等领域的相关制度密集落地，物业企业的服务边界、权责清单与经营环境被重新校准。同时，地方层面围绕公共收益、项目退出、信息公示、收费管理等精细化治理全面铺开，政策的落地性与可操作性显著增强。

2026年以来，物业行业仍处于质价矛盾深化，企业经营承压、项目组合加速汰换的阶段，呈现出“价格指数下行、满意度低位承压、收缴率持续下滑、撤场潮蔓延”的特征。质价矛盾已经演变为系统性现实挑战，成为制约行业高质量发展的核心堵点。

从价格端看，物业费价格指数持续走低，行业议价能力弱化。2026年6月，二十城物业服务价格综合指数为1073.51，同比下跌0.03%，环比下跌0.07%。且同比和环比来看，下跌城市数量均有所增加。自2024年物业费“降费潮”以来，物业费价格指数已连续四期出现下跌（每半年一期）。

图：2026年6月二十城物业服务价格指数

数据来源：中指数据CREIS

从服务端看，尽管目前物业服务企业都在加强服务品质建设，但满意度仍处于低位承压状态，反映出客户服务预期的提升以及行业“质价矛盾”的进一步深化。根据2026年中指调查数据，全国物业服务满意度行业均值为72.8分，较2025年小幅下降0.1分，延续回落态势。2021年以来，整体呈现波动下降的趋势。

图：2021-2026年物业服务满意度变化情况

数据来源：中指研究院·中指调查

从运营端看，物业费收缴率持续下滑，项目运营压力加大。2025年，百强企业物业费平均收缴率为87.32%，自2021年以来已连续多年下探，百强企业住宅物业费收缴率更低，约为82.67%。2026年以来，收缴率整体承压态势未变。根据上市物企2026半年报披露信息，多家企业明确披露收缴率下降或回款压力加大：万物云因居民缴费能力下降、法拍及失联查封无执行资产、开发商空置房数量增多等因素，导致收缴率下降；众安智慧生活受宏观环境影响，收缴率下降并导致金融资产减值亏损净额增加；弘阳服务也出现收缴率下行或回款压力；正荣服务则直接指出“本集团应收账款回款率下降”。

图：2021-2025年物业服务百强企业物业费收缴率变化情况

数据来源：中指研究院·中指调查

因此，退出低效项目、优化项目组合仍在持续并成为当前物企应对收缴率压力的战略共识。面对收缴率持续走低、应收账款回款困难，越来越多企业不再单纯追求管理规模扩张，而是主动收缩战线、汰换劣质项目。世茂服务明确提出“清退低效项目”；弘阳服务主动剥离收缴率偏低、盈利能力薄弱的低效存量项目；融创服务对于因高空置、客户群体缴费意愿低等原因导致确实无法正常经营的项目进行果断取舍，坚决推动撤场进程。物企这些动作的实质，是减少低收缴率项目对整体均值的拖累，把有限资源集中到收缴意愿强、支付能力稳、服务黏性高的优质项目上。